紅磡租樓簽約攻略：按金、佣金、印花及交樓要準備甚麼？

在紅磡或黃埔找到合適租盤後，下一步並不只是支付按金和簽名。租客還要核對業主身份、租期、維修責任、提前退租條款、家具清單及租約印花安排。

根據差餉物業估價署公布的全港數據，2026年7月私人住宅租金指數升至207.4點，再創新高。在租金處於高位的環境下，如果簽約後才發現單位、條款或預算不合適，換樓涉及的按金、佣金、搬屋及添置家具成本可能相當可觀。

因此，租客應在付款前一次過看清楚所有條款。如仍在選擇單位，可先瀏覽太陽物業的紅磡及黃埔最新租盤，比較不同屋苑的面積、間隔及叫租。

本文以一般完整私人住宅單位為範圍；如租用分間單位，分間單位規管租賃及簡樸房另有法定要求，應另行查閱差餉物業估價署及房屋局資料。

1. 2026年租務市場有甚麼需要注意？
2. 紅磡租樓簽約要預備多少資金？
3. 支付訂金前要核對甚麼？
4. 臨時租約與正式租約有甚麼分別？
5. 按金、佣金及維修責任如何訂明？
6. 租約印花稅如何計算？
7. 租客可否申請住宅租金扣稅？
8. 收樓當日應檢查甚麼？
9. 提前退租及續租要注意甚麼？
10. 常見問題

差餉物業估價署的全港私人住宅租金指數截至2026年7月仍處於高位。這項數據反映整體市場走勢，並不代表每個紅磡或黃埔屋苑的租金都有相同升幅。

即使遇到合適單位，也不應因為擔心被其他租客承租而省略以下程序：

• 核對業主身份及物業資料
• 確認租金是否包括管理費、差餉及地租
• 了解現有家具、電器及維修責任
• 寫明生約、死約及提前解約安排
• 計算按金、首月租金、佣金及印花費用
• 拍攝單位交樓狀況並保留紀錄

市場租金上升不等於租客必須接受所有條款。單位如有滲水、冷氣老化或大型維修問題，仍應在簽約前要求業主處理或以書面列明責任。

香港私人住宅租務市場常見「兩按一上」，即兩個月按金加一個月上期。不過，這只是常見做法，並非所有租約的法定統一標準，實際金額仍以雙方協議為準。

假設月租為20,000元，簽約時可能涉及：

以上例子未計佣金、印花費用及搬屋支出，租客至少要準備60,000元以上。若租約要求額外按金、預繳租金或寵物按金，總支出會再增加。

租客應核對業主姓名與物業資料。如透過持牌地產代理承租，獲業主委託的代理須在訂立租約前安排土地查冊，向準租客提供土地查冊結果文本，並解釋業權及產權負擔等資料。

付款前應取得正式收據，列明：

2. 單位是否連家具及電器？

應把冷氣機、雪櫃、洗衣機、煮食爐、熱水爐、窗簾及其他家具列入清單，並註明數量和狀況。

如業主答應在起租前清走家具、重新髹牆或維修冷氣，亦應寫入臨時租約或正式租約，不宜只作口頭協議。

3. 租金包括甚麼？

簽約前要確認租金是否包括：

• 管理費
• 差餉
• 地租
• 水電煤費用
• 上網或其他服務費
• 車位或儲物空間

即使廣告寫有「全包」，仍應在租約逐項列明。

臨時租約與正式租約有甚麼分別？

臨時租約通常在業主接受租客出價及訂金時簽署，內容可能包括租金、租期、按金、起租日、家具、佣金及簽署正式租約的期限。

臨時租約一經雙方簽署，一般具有法律約束力；實際權利及責任仍視乎條款及個案情況。租客不應把它視為可以隨時取消的單純意向書。

正式租約則會詳細列出：

• 租期及起租日
• 死約期與生約期
• 租金及付款方式
• 按金及退還安排
• 管理費、差餉與地租責任
• 維修及保養責任
• 提前退租條款
• 續租及交還單位安排
• 禁止用途及分租限制

簽署前應核對正式租約是否與臨時租約一致。如條款有新增或改動，應先要求對方解釋。



按金、佣金及維修責任如何訂明？

按金何時退還？

租約應寫明業主可在甚麼情況扣除按金，例如：

• 欠租或未繳費用
• 租客造成的損壞
• 未按協議清走物品
• 未交還所有門匙
• 提前退租所涉及的責任

正常耗損與租客造成的損壞並不完全相同。收樓及退租時的照片、影片和家具清單，可作為雙方處理爭議的參考。

地產代理佣金是否固定？

住宅租賃佣金沒有法定劃一金額。佣金金額或比率、支付時間及在交易未完成時的處理方法，應按租客一方的地產代理協議（表格6）訂明。

簽署代理文件前，應確認代表租客的代理身份、佣金安排及服務範圍。

維修費由誰負責？

不要只寫「小修租客、大修業主」，因為雙方對「大小維修」的理解可能不同。

較清晰的做法，是分項寫明：

• 結構性或自然老化問題
• 冷氣、熱水爐及煮食爐故障
• 去水、供水及滲漏問題
• 因租客使用不當造成的損壞
• 維修前是否需要業主批准
• 緊急維修的聯絡及付款程序

租約印花稅如何計算？

住宅租約一般應在簽署後30日內加蓋印花。印花稅率按租期計算：

租期	印花稅率
租期不確定	年租或平均年租的0.25%
不超過一年	租期內租金總額的0.25%
超過一年但不超過三年	年租或平均年租的0.5%
超過三年	年租或平均年租的1%
租約副本	每份5元

如租期超過三年，租契須以契據形式訂立並在土地註冊處註冊；如租約載有續租選擇權，亦宜註冊，以保障租客對其後買家的權利。詳情可參閱地產代理監管局租務指引。

如租約另載頂手費、建築費等其他代價，而同時亦有租金，該等代價一般按4.25%計算印花稅。年租、平均年租及租期內總租金須向上進位至最接近100元，印花稅額如有不足1元亦須向上進位至整數。詳情可參閱稅務局租約印花稅說明。

按金一般不計入租約印花稅的租金金額。

例如月租20,000元、租期兩年、全期固定月租、沒有免租期及其他代價，平均年租為240,000元。按照0.5%計算，印花稅為1,200元；如業主及租客同意平均分擔，雙方各付600元，另加適用的副本費用。

雙方都是租約印花稅的責任人，實際由誰付款或如何分擔，應在租約訂明。租客可使用稅務局的租約印花稅計算工具核對金額。

簽約後還要提交甚麼通知？

一般住宅租賃的業主須在新租或重訂租約後一個月內向差餉物業估價署提交表格CR109。逾期提交的現行費用為310元；在通知書獲批署前，業主無權採取法律行動追收該租賃下的租金。

如屬《業主與租客（綜合）條例》第IVA部的分間單位規管租賃，業主則須在租期開始後60日內提交表格AR2。

租客可否申請住宅租金扣稅？

合資格租客可在薪俸稅或個人入息課稅下申請住宅租金扣除。一般基本扣除上限為每個課稅年度100,000元。

由2024/25課稅年度起，合資格納稅人可申請額外20,000元扣除，令上限增至120,000元。申請人須與在 2023-10-25 或之後出生、並在該課稅年度內任何時間未滿18歲的子女在香港同住，原則上為連續不少於6個月（或稅務局局長認為合理的較短期間）；同時須以書面選擇使用額外扣除限額，而合資格租金款額須高於100,000元基本上限。已婚夫婦如雙方均作選擇，夫婦合計的額外扣除上限仍為20,000元。

需要注意：

• 100,000元或120,000元是應課稅入息的扣除上限，並非直接退還的現金
• 實際節省稅款取決於租金、應課稅收入及個人稅務情況
• 處所須用作納稅人在香港的主要居所
• 申索扣除的租賃必須以書面訂立、給予住宅處所的獨有使用權，並按《印花稅條例》加蓋印花；政府或財政司司長法團以公平市值租金出租的指定情況除外
• 合租、夫妻共同承租或只租用部分處所時，扣除額可能需要分攤
• 不合資格用途、關聯人士出租或同時涉及其他扣除的情況，可能受到限制

因此，租客應保留租約、印花證明及租金付款紀錄。詳情可參閱稅務局的住宅租金扣除資格及額外住宅租金扣除條件。

收樓當日應檢查甚麼？

單位狀況

• 牆身、天花及窗邊有沒有水漬
• 窗戶能否正常開關及上鎖
• 地板、櫃門和房門有沒有損壞
• 浴室去水是否暢順
• 水壓及熱水爐是否正常
• 冷氣機是否能夠製冷
• 電燈、插座及電器能否使用
• 單位有沒有異味、蟲患或霉菌

文件及紀錄

• 水、電、煤氣錶讀數
• 門匙及門卡數量
• 家具電器清單
• 單位照片及影片
• 管理處聯絡資料
• 租金付款戶口
• 業主及代理聯絡方法

最好由業主或代理共同確認交樓紀錄。發現問題時，應即日以書面通知並保留照片。



提前退租及續租要注意甚麼？

香港住宅租約常見「死約」及「生約」安排。死約期內，雙方通常不能單方面提前終止租約；進入生約期後，則可按租約指定通知期終止。

實際權利取決於租約文字，不能假設所有租約都是「一年死、一年生」。

簽約前應確認：

• 何時可以啟動提前解約條款
• 要提前多少個月通知
• 通知是否必須以書面發出
• 是否可以由租客或業主雙方行使
• 工作調遷、移民或公司終止津貼是否設特別安排
• 續租時是否重新議定租金
• 退租前是否需要專業清潔或還原裝修

如租約沒有提前解約條款，租客希望提早退租，一般需要與業主另行協商。

準備物色單位前，也可參閱2026紅磡四大屋苑租盤比較，再到太陽物業的租盤搜尋頁查看當時供應。

常見問題

Q1：租樓一定要支付兩個月按金嗎？

A1: 不一定。「兩按一上」是香港私人住宅常見安排，但實際按金及付款方式由業主與租客協議，應以租約為準。

Q2：簽了臨時租約後可以取消嗎？

A2: 臨時租約經雙方簽署後一般具有法律約束力；實際權利及責任仍視乎條款及個案情況。任何一方取消交易，都可能涉及訂金、佣金或其他法律責任。

Q3: 住宅租約應在何時加蓋印花？

A3: 一般應在簽署後30日內辦理。可透過網上、郵寄或親身方式申請。

Q4: 沒有加蓋印花的租約是否完全無效？

A4: 不能簡單理解為完全無效；但在妥為加蓋印花前，租約不得在民事訴訟中被接納為證據，亦不得由公職人員或法人團體憑以行事、存檔或註冊。逾期加蓋印花須補交印花稅，並可能被徵收罰款。

Q5: 租客是否一定可以申請100,000元住宅租金扣除？

A5: 不是。租客必須符合稅務條例訂明的納稅人、處所、用途及租賃條件。100,000元是一般扣除上限，不代表每名租客均可獲得相同扣除額。

Q6: 退租時業主可否因正常耗損扣除按金？

A6: 應按租約條款、交樓紀錄及實際情況判斷。租客宜在入住及退租時拍攝照片和影片，以便區分原有狀況、正常耗損及人為損壞。

聲明

本文資料參考香港政府及地產代理監管局公布的資料，只作一般租務資訊用途，不構成法律、稅務或財務意見。租約條款、印花稅及稅務資格須按個別情況處理，如有疑問，應向相關政府部門或專業人士查詢。租盤叫價及供應會隨市場變動，應以查詢時的實際資料為準。